作者：余飞
01
杭州房价，加速下沉
杭州本地媒体钱江晚报旗下的“钱报杭州房产”最新发布的一篇文章《杭州卖得最快的二手房，降价10%到30%成功出售！》，透露了当下杭州房价的很多关键信息：
第一，降价幅度越大，卖出去的概率越大。
贝壳平台今年6-8月的成交房源中，有近七成房源在180天内降价10%～30%后成功出售，而降价5%以内的房源成交占比不足5%。
第二，当下杭州挂牌二手房中的调价房源，94%在降价。
展开剩余88%作为今年城市话题C位的杭州尚且如此，其他城市何尝不是如此。
最关键的是，即便这样的降价力度，也没能换来好的成交。
8月份，杭州市区（含富阳、临安）共成交二手房6633套，环比7月下滑7.4%；同比去年8月基本一致，微降0.88%。
今年开年，在宇树科技人工智能和DS概念加持下，杭州楼市开局便拉满。
3月份杭州二手房市场火力全开，“小阳春”变“大阳春”，十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。
3月二手房还实现量价齐升。杭州贝壳研究院数据显示，3月杭州十区住宅成交均价为30210元/㎡，环比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。
而3月末，杭州的土地市场更是热火朝天，一周内诞生了两个地王，楼面价不断创新高，先后超越广州、深圳。
按照当时的行情和热度预演，4月份的杭州市场，本该热火朝天才是。
但势头戛然而止。4月份二手房网签量9421套，5月份7716套，6月份7335套，7月份7163套，8月份快速降至6633套。
房价也已经跌破了3万，8月份跌破了2.7万元。
02
不敢买，是主流
杭州楼市为何在4月份戛然而止？
其实，并不只有杭州，一线城市的行情也在4月份转向，全国楼市同样在4月份转向。
原因在于4月初大国之间的贸易摩擦重燃。
关税大战只是诱因，根本逻辑则是：
第一，房价已经远超各城市自身的购买力。
经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。
虽然从2021年开始，房地产进入了全面盘整周期，很多城市的房价跌幅还不小。
但伴随发生的还有民众的收入与就业不如预期，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，也就是我常说的“德不配位”。
所以，即便是深圳、苏州、宁波、无锡、东莞、佛山这样的制造业、产业强市，房价也难止跌。
第二，没多少人敢买。
上一代人在时代红利中，眼中有光，心中有梦，对远方充满希冀，于是敢于掏空六个钱包，拉满杠杆去购房。
但现在的年轻人则不同，上一代人吃尽了时代透支发展的红利，这一代红利终结了，更害怕自己成为别人的红利被吃掉。
面对随时可能被优化，随时可能被降薪，无法保证收入恒定的局面下，他们不能、不敢、不愿用“余生负重前行”这么大的代价去换一套房子。
所以，我们看到，2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
在这种局面之下，4月份导火索让全国楼市再次进入调整深水区。
国家统计局披露的8月份数据显示：
第一，房地产投资跌幅扩至最大。
这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。2022年下降10%，2023年下降9.5%，2024年下降10.6%。2025年前8个月下降12.9%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
第二，商品房销售面积与销售额跌幅扩大至年内最大。
1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。
来源：国家统计局
第三，二手房价格下跌城市数量扩大至年内最多。
8月份70个大中城市二手房环比下跌城市69个，这一数量从今年4月份开始逐渐增加。4月份64个，5月份67个，6月份69个，7月份68个。
03
杭州楼市，调整仍将继续
如今降价都难卖的局面，其实一句话就可以总结：
楼市没有了财富效应。
而财富效应的基石是宏观经济大环境。
所以说，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才会复苏。
而这个问题，在如今的全球大环境下，尤其是特朗普这个确定的“最大不确定性”存在，想要回答，很难。
这种背景下，杭州等热点城市的调整，今年仍会继续。
过去两三年，杭州在托底楼市上其实是疲于奔命。
杭州楼市最高点在2016年，当年卖出了2327万平方米的商品房，之后一路下调，2021年再迎小高潮，卖出了2236万平方米。
然而2022年急转直下，只有1394万平方米，相较于2021年减少了37.7%。2023略有增长。
2024年降至1038万平方米，创十年来新低。
制图：城市财经；数据：杭州市统计局
去年四季度之后这波行情的确很火热，但更多的是政策调动下，更多的人在降价解套，而不是忙着涨价。
杭州这座城市这几年调整的逻辑，有两个方面：
第一，和一线城市类似，杭州也不缺购买力，之所以调整，是大环境之下的信心和预期缺失。
第二，杭州高企的房价远远超越了这座城市本身的购买力。
杭州房价泡沫太大。这座城市被坊间称之为炒房第一城，因为加杠杆太厉害。
从2016年到2021年，杭州开启了疯狂上涨模式，不仅将亚运会的红利提前透支，而且严重透支。
2020年杭州房价最高峰时，作为近郊的未来科技城成交价七八万一平，学区房最火的时候，大名鼎鼎的文鼎苑成交单价高达12.7万元，更别说奥体滨江这一块了，杭州房价的天花板，房价统统炒到10万+。
从各城市的居民杠杆率来看，杭州是炒房最疯狂的城市，早就取代深圳，成为了炒房第一城。
目前，导致杭州楼市调整的两个因素，一个都没变。
同时，杭州的房价与杠杆率仍在高位。
同时，杭州的二手房挂牌量也创下新高。
链家网数据显示，目前杭州二手房挂牌量16.36万套，相较于去年增长了1%。
无论从哪个角度来看，都看不出杭州楼市有重燃的可能性。
调整仍会是这座城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。
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